Прогноз и оценка стоимости недвижимости Киева

Как известно, и цены, и арендные ставки на недвижимость за последний год в гривне растут, а в долларах снижаются. Давайте попробуем спрогнозировать дальнейшее развитие и логику ценообразования на рынке недвижимости Киева.

Обычно прогнозирование цен на недвижимость – дело неблагодарное, поскольку динамика цен зависит от огромного количества факторов, однако общие тенденции мы попытаемся понять и проанализировать.

Главное противоречие на киевском рынке недвижимости на сегодняшний день заключается в несоответствии цены предложения и величины арендной платы. Известно, что достаточно большое количество людей рассматривают покупку квартиры для последующей сдачи в аренду как альтернативу банковскому депозиту. Массовое банкротство банков за последнее время доказало, что такое предпочтение действительно оправданного. Особенно, если учесть, что когда человек стоит перед выбором, куда вложить деньги: в недвижимость или в банк, речь идет о суммах, явно превышающих 200 тысяч гривен, которые подлежат гарантированию со стороны государства.

Вообще ценообразования на рынке недвижимости Киева имеет ряд интересных особенностей, подробнее о которым рекомендуем прочитать здесь: http://vega-expert.com/ocenka-nedvizhimosti-kiev/.

Известно, что в период, когда курс доллара было долгое время стабильным, рынок аренды и продажи квартир нашёл свое равновесие. Если сравнивать проценты доходности по депозитам и от аренды квартир, то можно было увидеть, что они примерно равны друг другу. Точнее по квартирам доходность обычно была немного меньше, а по коммерческой недвижимости – на уровне с депозитами. Что же получилось после того, как курс доллара вырос в 2,5 раза? Большинство продавцов оказались психологически не готовы существенно снижать цены в долларах.

Несмотря на то, что сделок по старым долларовым ценам не происходит, продавцы упорно держат цены, и объявления на сайтах по продаже недвижимости висят месяцами и даже годами. При этом аренда как квартир, так и коммерческих помещений в гривнах, безусловно, выросла, однако совсем не настолько, насколько вырос курс доллара.

По информации оценщиков недвижимости компании оценка.укр средний рост арендных ставок за последний год в целом по рынку недвижимости составил около 20%. Понятно, что это «средняя температура по больнице», однако нас интересует сам порядок цифр: стоимость в долларах = +250%, аренда в гривнах = +20%. При этом стоимость в долларах постепенно снижается, а вот аренда уже практически не растет. Это связано с тем, что недвижимость при таком соотношении стоимости аренды и продажи уже не представляет такого интереса, как раньше, в качестве объекта инвестирования. И, учитывая общую кризисную ситуацию в стране, более высокую арендную плату не потянет ни бизнес при аренде офисов, ни население при аренде квартир.

Таким образом, можно со значительной долей вероятности прогнозировать, что цены в долларах на киевскую недвижимость в ближайшее время расти не будут.

Другой вопрос, насколько еще затянется их снижение по времени и по величине. А вот аренда недвижимости врядли будет демонстрировать существенный рост, поскольку уже долгое время предложение явно преобладает над спросом. Рост арендных ставок можно ожидать только вслед за улучшением общей экономической ситуации в Украине, а значит и увеличения покупательной способности населения, и активности бизнеса.

Не многие знают, что анализ арендных ставок на недвижимость широко используется при проведении её профессиональной оценки, особенно в случае определения стоимости государственного и коммунального имущества. И именно арендные ставки оказывают огромное влияние при определении рыночной стоимости недвижимости. Как это выглядит на практике, можно посмотреть, перейдя по ссылке: http://realexpert.ua/otsenka-nedvizhimosti/.

Подводя итог статьи, нужно отметить, что рынок недвижимости, как и рынок любого другого имущества, обязательно со временем должен прийти к равновесию между арендными ставками и ценами продаж. Это законы экономики, против которых, как говорится «не попрешь». Исходя из написанного выше, можно прийти к выводу о том, что это равновесие будет достигнуто именно за счет дальнейшего снижения долларовых цен на недвижимость. Если же при всем этом курс доллара по отношению к гривне еще и будет расти, то дальнейший спад долларовых цен на недвижимость становится просто очевидным.